ODRŽIVI OTOCI – Građani i zelena tranzicija: Darovan Tušek predstavlja stambene zadruge

ODRŽIVI OTOCI – Građani i zelena tranzicija: Darovan Tušek predstavlja stambene zadruge

Objavio: Ivka - 29.11.2022.

U sklopu serijala Interesi i uloga građana u zelenoj tranziciji donosimo intervju s arhitektom Darovanom Tušekom, članom zadruge Otvorena arhitektura koji će nam predstaviti pojam stambenih zadruga

Darovan Tušek zaposlen je u zadruzi Otvorena arhitektura te kao glavni projektant i autor radi na projektima stambene i javne arhitekture te uređenja interijera. Zadruga Otvorena Arhitektura kolektiv je koji se bavi istraživanjem i stvaranjem održive arhitekture, poticanjem suradnje i demokratizacije u sferi upravljanja prostorom i gradnje te javnim djelovanjem kroz prenošenje stečenih znanja i iskustava.

Intervju s Darovanom provela je Ivka KH u sklopu teme ”Interesi i uloga građana u zelenoj tranziciji”. Tema je dio programa “Čovječanstvo na raskrižju: hrvatski otoci na putu prema zelenoj tranziciji” koji je sufinanciran sredstvima Fonda za pluralizam i raznovrnost elektroničkih medija Agencije za elektroničke medije.

 

Možda najveći problem većine građana danas je rješavanje stambenog pitanja. Gledanje na nekretnine prvenstveno kroz prizmu investicija, nečeg čemu ‘cijena uvijek ide gore’, špekulacije i turizam čine taj problem u obalnim područjima još kompliciranijim. Koji modeli stambenog zbrinjavanja postoje, van slobodnog i otvorenog tržišta?

Visoke cijene nekretnina u odnosu na primanja isključuju velik dio građana od mogućnosti kupovine vlastitog stambenog prostora, pogotovo u Zagrebu i gradovima na obali. U ovakvoj situaciji važno je razmišljati o subvencijama stanogradnje i socijalnim stambenim politikama. U Hrvatskoj postoje modeli subvencionirane stanogradnje poput stanova POS-a i subvencioniranih kredita APN-a.

Najveći problem takvih rješenja je to što se javna sredstva prelijevaju direktno bankama, a same stambene jedinice se privatiziraju i prelaze u vlasništvo građana koji ih kupuju.

To znači da se jednom dodijeljena javna sredstva, odnosno način na koji se ona koriste, ne mogu više kontrolirati. Tako stečene nekretnine se nerijetko kratkoročno iznajmljuju turistima, daju u podnajam ili ih kupuju ljudi kojima možda nisu nužne. Kontrola nad takvim nekretninama od strane onoga tko je u njih uložio sredstva, a to smo svi mi kao porezni obveznici, ne postoji.

Stambene zadruge su jedan zanimljiv oblik stanogradnje koji nudi mnoštvo prednosti u odnosu na druge modele.

 

Što su stambene zadruge?

Stambena zadruga je pravni subjekt koji osnivaju građani kako bi izgradili stambenu građevinu u kojoj će živjeti, te upravljali njome. Ovi građani dijele zajednički cilj – vlastito stambeno zbrinjavanje – ali i jednu bitnu karakteristiku, a to je da žele biti aktivni u procesu izgradnje i upravljanja.

Svaka stambena zadruga podrazumijeva zadrugare koji svojim trudom doprinose ostvarivanju ciljeva stambene zadruge. Oni u ovaj proces ulaze u suradnji s jedinicama lokalne samouprave koje raspisuju natječaj za stambene zadruge, kojim daju pravo građenja na određenoj čestici. Zbog toga što nema investitora koji zarađuju na gradnji stambenog objekta te zato što se ne plaća građevno zemljište, ovakvi stanovi su povoljniji od ostalih na tržištu.

Moram naglasiti da je ovdje riječ o jednom sasvim specifičnom modelu stambene zadruge, jer se na ovim prostorima taj termin koristio dugo kroz povijest. Ovdje govorimo o jednom tipu stambenih zadruga koji je u zadnje vrijeme jako popularan u Europi i ostatku svijeta.

 

Koje su prednosti stambenih zadruga u odnosu na klasične zgrade s privatnim stanovima?

Prednosti stambenih zadruga su mnogostruke.  Kao što smo već spomenuli to je priuštiviji, povoljniji stambeni prostor, zbog izuzimanja cijene zemljišta i profita investitora. Ali ono što je posebno bitno i zanimljivo, to je kvaliteta života u zajednici, pošto stambena zadruga podrazumijeva zajedničke prostore, suradnju sustanara te smanjuje mogućnost usamljenosti i sličnih problema suvremenog doba.

Nadalje, kreditna sposobnost pojedinca nije uvjet jer se zadužuje cijela stambena zadruga. Europske banke kreditiranje stambenih zadruga smatraju izuzetno nerizičnim jer ako neki stanar i ode iz zadruge postoji mnoštvo drugih koji žele doći na njegovo mjesto i plaćati rentu kojom se vraća kredit.

U stambenim zadrugama zadrugari plaćaju spomenutu rentu koja, osim što je niža od one koja je tržišno dostupna, također nije pod utjecajem tržišnih kretanja. Ono što je bitno naglasiti je da stanari-zadrugari imaju doživotno pravo korištenja stambene jedinice jer ne postoji mogućnost da ih se izbaci, što je velika prednost u odnosu na iznajmljivanje stanova na tržištu. Naravno, preduvjet je poštivanje pravila zadruge koje su zadrugari zajednički donijeli.

Možemo reći da je ovaj model nešto između vlasništva nad stambenom nekretninom i unajmljivanja na tržištu. Moguće je u svakom trenutku izaći iz zadruge: u tom slučaju se dio sredstava koje je zadrugar uložio vraća. To naravno nije cijeli iznos, nego početni ulog te možda dio rente koja je uplaćena, ovisno o financijskom zadruge.

 

Od stambenih zadruga koristi ima i šira zajednica?

Navedene prednosti su iz perspektive budućih stanara i zadrugara. Međutim, iz perspektive društva postoje daljnje prednosti ovakvog modela:takve stambene jedinice nisu na tržištu i ne mogu biti sredstvo špekulacija, a javno zemljište ostaje u javnom vlasništvu. Općina naime osniva pravo građenja u korist stambene zadruge na period od na primjer 75 ili 100 godina, koji može biti i produžen.

Kako svaka stambena zadruga ima svoja pravila koja sama donosi, velika je kontrola načina korištenja stambenih jedinica. Stambene zadruge najčešće imaju pozitivan utjecaj na blisko susjedstvo zbog toga što se u zajedničkim prostorima često organiziraju događanja na koja su pozvani stanovnici obližnjih zgrada. Takve stambene zadruge najčešće imaju programe dijeljenja primjerice alata, razmjena viška stvari, zajedničkog vrtlarenja i slično.

 

Krovna terasa stambene zadruge Zimmerfrei u Baselu  //  Izvor: Zimmerfrei / Otvorena Arhitektura

 

U Hrvatskoj još nije realiziran ni jedan projekt stambene zadruge, dok na primjer u Švicarskoj postoji 1200 stambenih zadruga koje čine 4,5 % ukupnog stambenog fonda. Ambicija grada Basela je da se dosegne 25% stambenog fonda u zadružnom stanovanju do 2050. godine. Možete li predstaviti jedan primjer iz inozemstva koji bi bio blizak hrvatskim prilikama?

Barcelona se vrlo često spominje u kontekstu pretjeranog turizma i skupih stambenih kvadrata. Tamo također nije postojalo stambeno zadrugarstvo do nedavno. Sedam godina je bilo potrebno da se ostvari jedan pilot projekt koji se na kraju pokazao toliko uspješnim da se u kratkom vremenu, par godina nakon njega, osnovalo na desetke novih stambenih zadruga i stvorila cijela mreža organizacija koja prati već postojeće stambene zadruge te pruža potporu novim stambenim zadrugama.

Ta prva zadruga se zove La Borda i ona je uspješna ne samo po organizaciji nego čak i arhitektonski, pošto je ove godine dobila važnu europsku nagradu Mies van der Rohe za nadolazeću arhitekturu. Ona je također organizirana po sistemu rente koja je dosta niža nego renta na tržištu i dijeli sve spomenute karakteristike, od zajedničkih prostorija poput kuhinja, praonica rublja, soba za goste, soba za vježbanje, parkinga za bicikle do zelene terase na krovu, raznih spremišta i slično. Stanari dijele ove prostore te upravljaju njima. Ovakve stambene zgrade uvijek imaju 25% do 30% površine pod zajedničkim prostorijama, a ostatak su stanovi.

Grad Barcelona je objavio natječaj kojim poziva stambene zadruge da se prijave za gradnju na česticama koje su namijenili za tu svrhu te su se građani udružili, napravili financijski plan, poslovni plan, pobijedili na natječaju, ugovorili financiranje, pronašli arhitekte te na kraju nadgledali samu izgradnju stambene građevine. Ovaj posao može uključivati manji dio vanjskih stručnjaka, ali uglavnom ga obavljaju zadrugari. Stambeni zadrugari također sudjeluju u procesu projektiranja ovakve građevine, putem radionica na kojima kroz proces participativnog projektiranja zajedno s arhitektima osmišljavaju buduću stambenu građevinu.

Zbog toga stambene zadruge podrazumijevaju aktivne zadrugare koji, organizirani u raznim radnim grupama, dijele ovakve zadatke. Nagrada za ovaj trud je život u jednoj sasvim specifičnoj građevini po povoljnijim uvjetima nego što bi to inače bilo moguće.

 

 

Zadruga Otvorena arhitektura čiji ste član upravo provodi projekt “Poticanje razvoja zadružnog stanovanja u Hrvatskoj” u sklopu kojeg održavate radionice u Križevcima. O čemu se radi i što od Križevaca mogu naučiti druge jedinice lokalne samouprave?

Grad Križevci je prepoznao potencijal ovakvog načina provođenja stambene politike te se uključio u projekt kojeg vodi zadruga Otvorena Arhitektura kako bi stvorio sve preduvjete da se u gradu realizira upravo ovakav pilot projekt kakav je opisan u Barceloni. U sklopu projekta, na kojem je drugi partner Zadruga za etično financiranje, promovirat ćemo ovaj koncept i u drugim gradovima i općinama u nadi da će i ostali prepoznati kvalitetu ovog rješenja te da će ovakvi primjeri zaživjeti i u drugim mjestima.

Svaki projekt stambene zadruge naravno ima svoje specifičnosti, ni jedan nije isti. Posebnost projekta u Križevcima je ta da se ne radi o gradnji nove zgrade nego o rekonstrukciji postojeće. Riječ je o zgradi bivše vojarne, za koju je odlučeno da se prenamjeni u stambenu zgradu za potrebe građana ali i radnika koji putuju iz drugih mjesta u Križevce, kojih ima dosta. Upravo njima je zanimljiv način života u stambenoj zadruzi koji podrazumijeva spomenute zajedničke prostore i  činjenicu da stanari mogu dijeliti puno toga.

 

Može li se isti princip primijeniti i na otoke? Potrebe za cjelogodišnjim smještajem ima, kao i zemljišta u vlasništvu općina i države.

Otoci su upravo idealna mjesta na kojima bi se mogli raditi projekti stambenih zadruga. Uslijed raširenog turizma na otocima često postoji nedostatak stambenih jedinica za građane koji tamo žive cijele godine, dok pomama za turističkim jedinicama pridonosi visokim cijenama zemljišta. Ta kombinacija bilo kakvu samostalnu gradnju čini skupom.

Ovim načinom bi se smanjio broj stambenih jedinica koje su namijenjene kratkoročnom iznajmljivanju a povećao broj stambenih jedinica u kojima bi građani živjeli cijele godine. Ovakve stambene zadruge dobar su protuotrov za mnoge boljke našeg suvremenog života – izbjegavanje financijskih rizika, izolacije i usamljenosti, kapitulacije pred špekulativnim zakonima tržišta, te su primjer autentičnijeg života u stambenoj zajednici.

 

Članovi zadruge Otvorena arhitektura u posjeti stambenoj zadruzi De Warren u Amsterdamu

.
Tijekom siječnja i veljače u Križevcima se održavaju radionice o stambenom zadrugarstvu, na koje su pozvani svi zainteresirani građani. Prijave su kontinuirano otvorene a možete se prijaviti mailom na info@otvorena-arhitektura.hr.
Projekt “Poticanje razvoja zadružnog stanovanja u Hrvatskoj” je sufinancirala Europska unija iz Europskog socijalnog fonda.

 

__________
Autor: Ivka KH
Fotografije: Otvorena arhitektura